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契約の流れ

本ページでは不動産投資を始めるに際して、ビル購入契約の流れを、必要な手続きなどとともに、時系列に沿ってご紹介していきたいと思います。

不動産投資、ビル購入契約は、どのように行われる?

不動産投資向けのビル購入という行為は、そうそう頻繁に行うという類のものではありません。おざなりに行なってしまい、後になって「失敗した!」とい悔いのないよう、契約の流れをキチンと把握し、1つずつ確実にこなしていくことが大切です。

また耳慣れない専門用語や法令についての話しも多数出てきますので、疑問や不安な点などは予めリサーチしておき、業者にもきちんと確認する、説明を求めるといった姿勢を徹底しましょう。

Step1 情報収集

まずは不動産投資向けのビルに関する各種の情報を、雑誌や新聞、インターネットなどで収集します。この際、単に売り出されている物件の情報だけではなく、それぞれの物件の立地や周辺環境、企業の進出状況など、今後の発展が見込める地域かどうかといった要素も調べておくべきです。

極端な話、いくら素晴しい物件でも山奥の山林では入居者はそれほど期待できないといいます。なお、物件の立地エリアの地価動向は、国交省の「地価公示」や、都道府県の「地価調査」などで調べることができます。

Step 2 不動産業者への相談

上記の情報収集により、購入希望候補のビルがある程度絞り込めたら、その物件を扱っている不動産業者に出向いて相談してみましょう。この時の対応は、不動産業者としての善し悪しを見分ける機会でもあります。詳しくは「優良な不動産会社の選び方」のページをご覧ください。

ちなみに、優良な業者であれば、希望や資金などを鑑みた上で、その他の物件なども紹介してくれるはずです。

Step3 購入候補物件の内覧・現地確認

居住用物件の場合などと同じく、また言うまでもないことではありますが、購入候補となる物件は必ず現地に出向いて、建物の状態や周辺環境を確認することが大切です。書類上の情報だけで契約を決めてしまうといったことは、絶対に避けるべきです。それこそ、投資リスクを自ら高めてしまうことになります。

チェックするポイントとしては、建物のひび割れなどの有無室内の状態形状や動線など。加えて、近隣環境に競合となるビルや、賃貸人の入居に影響をうけそうな施設がないかなどのチェックすることも大切です。

Step4 資金計画

購入候補となる物件が絞り込めたら、あらためて具体的な資金計画に着手します。物件探しの段階でおおまかな資金目安というものがあったと思いますが、ここではさらに一歩進め、より細かく計画を立てていきます。

用意できる自己資金は幾らで、借入金は幾らで、諸経費には何に幾ら必要か、さらには賃料の下落や空室率、修繕メンテナンス費用なども考慮した上で計画しておくべきです。

Step 5 購入申込み

正式な契約に先立ち、物件をおさえるという手続きとして行われます。「購入申込書」「買付証明書」などの用紙に署名・押印し、申込金(手付金)を支払う形が一般的です。

その上で、諸経費などを含む正式な購入価格の交渉をし、契約の日時や引き渡し日の設定など詰めていきます。

Step 6 金融機関への融資審査

本契約に先立ち、金融機関のローン審査をクリアしておく必要があります。銀行や信用金庫などはもとより、公的な金融機関で収益物件向けのローンを取り扱っているところもありますので、よくよく比較検討して選ぶとよいでしょう。

Step7 正式契約

物件の正式な売買契約を結びます。それに先立ち、業者から「重要事項説明書」の説明を受けます。物件についての権利関係や法令に関する事柄などが記載されていますので、曖昧なままにせず、不明な点などはしっかり確認してください。

その上で「不動産売買契約書」に記名・捺印をし、初回支払い金分を支払うことで、契約は完了となります。

Step8 物件引渡し

引渡しに先立ち、物件の最終確認を行い、また登記の申請書類の確認や、支払い漏れがないかなどの確認も行われます。また、保険料や登記費用などの諸費用も必要となりますので、事前に確認しておきましょう。

物件のカギを受け取り、その確認のための「不動産引渡確認証」を発行して引渡しは完了です。