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新築と中古物件、得なのはどっち?

本ページでは、ビル経営において収益物件を入手するにあたり、新築物件と中古物件、それぞれのメリットとデメリットを詳しく掘り下げてご紹介していきたいと思います。

新築と中古、どちらが得?

結論から先に申し上げますと、収益物件は新築と中古、どちらがいいかという問いに、絶対的な正解というものはありません。それこそ、すべてケースバイケースであり、個々の案件ごとに適切に判断を下すしかないのです。

ではその判断は、どのように下せばよいのでしょうか?その材料として、新築物件と中古物件それぞれのメリットとデメリットを理解しておくことが重要なのです。詳しく見ていきましょう。

それぞれのメリット・デメリット

上記の文言とはいささか逆の内容となりますが、賃貸経営の収益物件において、より多くの投資家がチョイスする傾向があるのは、ズバリ中古です。

もちろん新築には新築ならではのメリットがあり、すべてのケースで中古がいいとは言い切れませんが、そうした傾向があることは、心に留め置いておいてください。

そうした傾向となっているのはなぜでしょうか?不動産投資の世界では「利回りの中古、資産価値の新築」という言葉がありますが、近年においては、新築の資産価値という利点が、不動産投資者にあまりメリットをもたらさなくなりつつあり、投資者側に歓迎されなくなってきているという現状があるためです。

当たり前のことですが、同程度の立地や間取りであれば、新築は中古より高価になります。当然、より多くの資金が必要となりその分を賃料に上乗せする必要が出てきます。新築は入居者に歓迎されるため、相場よりも5~10%程度値上げした「新築プレミアム」という賃料を設定できますが、この賃料が有効なのは1回限り。

2回目以降の入居者に対しては通用しません。一方、中古物件の場合は、こうした幅の大きな賃料下落はおこらず、なだらかに推移していきます。利回りなら中古とされるのは、この点が大きな要因なのです。

賃貸中の中古は予測しやすい

もうひとつ、既に賃貸中の中古であれば賃料収入のシミュレーションは現実に近い数字が出やすいのに対し、新たに入居者を募る新築の場合、想定した通りにいくという保証はありません。

その一方で、新築には新築のメリットも当然あります。その筆頭は設計、設備、デザインなどが最新であり入居者のニーズによりマッチしやすいという点。高い入居率が期待できます。また建物自体の寿命の長さも新築ならでは。

その物件の耐用年数をフルに使用できるというのは、中古にはないメリットです。さらに銀行から融資を受ける際も、中古より長期間の融資が可能となり、税制面でも有利になります。もうひとつ、あまり考えたくないことですが・・・万一売却せざるを得なくなった場合でも、より高価に売却できます。

以上の通り、中古には中古の、新築には新築のメリットがあります。これらをしっかり考慮した上で、入手する物件選びにのぞんでください。

繰り返しになりますが、中古だから、新築だからという単純な理由で選ぶのは禁物です。