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テナント経営について

本ページでは、テナント経営に関して、その魅力やアパート・マンション経営との比較、失敗しないための戦略といったものをご紹介していきたいと思います。

テナント経営の魅力と、失敗しないための戦略

賃貸経営と言えば、まず思い浮かべるのは、居住向けのアパートやマンション経営という方も多いことでしょう。しかり、より高い利益率や利回りを期待できるのは、実はテナント経営――オフィスビルや店舗向け物件の貸出になります。

ただし、投資の世界には共通の法則があり、このテナント経営にも当然ながら当てはまります。大きなリターンが期待できるほど、その分リスクも高くなるという、お馴染みの理です。しかし、「虎穴に入らずんば、虎子を得ず」という諺もご存知の通り。

テナント経営は、適切な戦略を実践することで、失敗のリスクを大きく軽減できるというものでもあります。ぜひ、知識を深めておいてください。

大きな利益が期待できる

ではまず、テナント経営はより大きな利益が期待できるという利点から見ていきましょう。

オフィスや店舗向け物件というものは、住居向け物件より、賃料を高く設定できます。居住向けは文字通り住む場所なのに対し、テナント物件は経済活動を行う場所という大きな違いがあるからです。

敷金も住居向けより高くでき、住居向けは家賃1~2ヵ月分が相場なのに対し、テナント物件なら半年分や1年分というケースも。

加えて敷金の一部は償却され、テナント退出時に返却不要となるケースも。さらにはテナント退出時の原状回復は原則、借り手側がスケルトンの状態に戻して返還するため、その費用がかかりません。

ただし、これは東京など大都市圏の場合で、地方などでは住居向けと賃料や利回りがあまり変わらないというケースもありえますのでご注意ください。

気になるリスクは?

一方、リスクの筆頭は、空室リスクが高くなるという点。住まいの場合、多少景気が悪くなっても即座に転居とはなりにくいですが、店舗やオフィスの場合は閉店や撤退、賃料の安い物件への移転などが容易に起こります。お店がいつの間にか閉店していたというケースは珍しくありませんね。

金融機関の審査は住宅系よりも厳しくなり、地震保険に加入できないといったデメリットも。

そうしたデメリットを踏まえた上で、高い入居率を実現するためには、いくつかの戦略が考えられます。例えば事務系オフィス向けであれば、インターネットやOA機器に関わる設備、飲食店向け物件であれば、上下水道やガス・換気設備といった具合です。

居住用物件とは必要な電気容量もまったく違ってくるため、専用の電気設備が必要です。もちろん防犯・防災面でも十分な対策が求められ、特に近年においては情報面でのセキュリティも不可欠です。

そして、もうひとつオフィスであれ店舗であれ、テナント物件は入居者のイメージを左右するという機能もあります。特にアパレル系美容室IT系などはこの傾向が顕著になります。こうした戦略はオーナー1人ではなかなか立案しにくいもの。

コンサルティング能力の高い不動産業者とのパートナーシップが重要になってきます。とりわけプロパティマネージメントに長けた業者を選ぶのが賢明と言えるでしょう。