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テナント経営について

本ページでは、テナント経営に関して、その魅力やアパート・マンション経営との比較、失敗しないための戦略といったものをご紹介していきたいと思います。

テナント経営の魅力と、失敗しないための戦略

賃貸経営と言えば、まず思い浮かべるのは、居住向けのアパートやマンション経営という方も多いことでしょう。しかり、より高い利益率や利回りを期待できるのは、実はテナント経営――オフィスビルや店舗向け物件の貸出になります。

ただし、投資の世界には共通の法則があり、このテナント経営にも当然ながら当てはまります。大きなリターンが期待できるほど、その分リスクも高くなるという、お馴染みの理です。しかし、「虎穴に入らずんば、虎子を得ず」という諺もご存知の通り。

テナント経営は、適切な戦略を実践することで、失敗のリスクを大きく軽減できるというものでもあります。ぜひ、知識を深めておいてください。

大きな利益が期待できる

ではまず、テナント経営はより大きな利益が期待できるという利点から見ていきましょう。

オフィスや店舗向け物件というものは、住居向け物件より、賃料を高く設定できます。居住向けは文字通り住む場所なのに対し、テナント物件は経済活動を行う場所という大きな違いがあるからです。

敷金も住居向けより高くでき、住居向けは家賃1~2ヵ月分が相場なのに対し、テナント物件なら半年分や1年分というケースも。

加えて敷金の一部は償却され、テナント退出時に返却不要となるケースも。さらにはテナント退出時の原状回復は原則、借り手側がスケルトンの状態に戻して返還するため、その費用がかかりません。

ただし、これは東京など大都市圏の場合で、地方などでは住居向けと賃料や利回りがあまり変わらないというケースもありえますのでご注意ください。

気になるリスクは?

一方、リスクの筆頭は、空室リスクが高くなるという点。住まいの場合、多少景気が悪くなっても即座に転居とはなりにくいですが、店舗やオフィスの場合は閉店や撤退、賃料の安い物件への移転などが容易に起こります。お店がいつの間にか閉店していたというケースは珍しくありませんね。

金融機関の審査は住宅系よりも厳しくなり、地震保険に加入できないといったデメリットも。

そうしたデメリットを踏まえた上で、高い入居率を実現するためには、いくつかの戦略が考えられます。例えば事務系オフィス向けであれば、インターネットやOA機器に関わる設備、飲食店向け物件であれば、上下水道やガス・換気設備といった具合です。

居住用物件とは必要な電気容量もまったく違ってくるため、専用の電気設備が必要です。もちろん防犯・防災面でも十分な対策が求められ、特に近年においては情報面でのセキュリティも不可欠です。

そして、もうひとつオフィスであれ店舗であれ、テナント物件は入居者のイメージを左右するという機能もあります。特にアパレル系美容室IT系などはこの傾向が顕著になります。こうした戦略はオーナー1人ではなかなか立案しにくいもの。

コンサルティング能力の高い不動産業者とのパートナーシップが重要になってきます。とりわけプロパティマネージメントに長けた業者を選ぶのが賢明と言えるでしょう。

テナント経営のメリット

メリットの多いテナント経営!

アパート、マンション経営よりも得られる賃料が高い

オフィスや店舗用テナントの家賃は、使用目的上アパートやマンションの家賃を大きく上回っています。一般的に、アパートやマンションに比べて1.5~2倍の収入があります。アパートやマンションでは入居者から家賃だけを徴収していますが、テナントビルでは家賃に加え「売上の何パーセントか」を徴収していることも多く、アパートやマンションの家賃収入より高額です。

投資リスクを抑えられる

収益が多い分、投資回収期間が短くなりリスクも抑えられます。「いつまでにこの投資金額を取り戻そう」、「この投資の次に、他の事業も行ないたい」と考えている人に最適でしょう。また、テナント経営では好況になったときに家賃を上げやすいので、人気スポットやこれから発展する可能性のあるエリアにテナントビルを構えれば、収益を大幅に高めていくことができます。

初期費用を抑えられる

テナントビルは、条件によっては住居用物件よりコストを抑えて建築することが可能です。ただし、あまりにもシンプルな造りにしてしまうと、「家賃に見合わない物件」になってしまいます。「どのような入居者を集めるか」をしっかりと計画して、狙った客層にヒットする人気テナントビルにしましょう。

立地の影響を受けにくい

商業用のテナントビルは建築基準法の要件が住居用物件に比べて緩く、アパマン経営には向かない土地でも大きなビジネスのチャンスがあります。普段何となく街を見ているときに、「ここにお店や事務所があれば、集客が見込めそうだな」と感じる場所はありませんか?意外と多いかと思います。そのような場所にビジネスチャンスが眠っているので、土地や建物を安く購入して上手にテナント経営を行なうと良いです。

テナント経営のデメリット

きちんとリスク対策ができるかが成功の鍵

建築コストが高額になる場合がある

商業用のテナントビルの場合は一般的に入居者が内装費用を負担するため、アパートやマンションに比べて建築コストは安くなります。しかし、オフィスビルとなるとOA環境や電気設備などを用意する必要があり、その分建築コストが高額になる可能性があります。

固定資産税などの税金を軽減できない

テナント経営は相続対策として有効で所得税も軽減できます。しかし、住居用ビルと違い「固定資産税」「都市計画税」の軽減措置は対象外となります。その点には注意が必要です。

空室のリスクがある

入居している企業の業績悪化や他所への移転などで空室になるリスクがあります。例えば、広いテナントを1社だけに貸していて、その1社が退去してしまった場合、家賃収入は一気にゼロになってしまいます。空室リスクを抑えるためには、日頃から周辺ビルとの差別化を図り、退去時の取り決めを考えておくことが大事です。付加価値を付けることで、空室リスクを効果的に抑えられます。

テナント経営のメリットとデメリットのまとめ

テナント経営には、マンションやアパート経営にはない「高額な家賃収入」という大きなメリットがあります。住宅用物件と比べて、「ここに、この設備を用意しなければならない」、「この土地には建てられない」などの制限も少ないです。リスク対策を上手に行なえば、テナント経営のデメリットを「他物件と差を付けるための武器」に変えることができるので、是非工夫してみてください。テナントビルに付加価値を付けることで、予想以上に高額な家賃収入を手にすることができます。