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税金・保険について

ここでは、ビル経営や不動産投資を行う場合にかかってくる各種の税金についての解説や、かけておくべき保険の種類といった事柄について述べていきたいと思います。

知っておきたいビル経営・不動産投資関連の税金・保険

最初は税金について見ていきましょう。ビル経営や不動産投資に関する税金には「物件を取得した初年度のみにかかる税金」と「毎年かかる税金」があります。

初年度のみにかかる税金

●印紙税
建物の工事請負契約や物件購入契約、金融機関から建築資金や物件購入資金をローンで借り入れる契約の際に、契約書に収入印紙を貼付して納付する税金です。
税額は、取引される金額により異なります。

●登録免許税
不動産の登記申請の際に必要な税金。建築資金の借入時には抵当権設定登記(債権額の0.4%)、建物完成時には所有権保存登記(建物評価額の0.4%)、不動産の売買の場合は所有権移転登記(建物評価額の0.2%)が必要になります。

●不動産取得税
不動産(建物)を取得した際に課税され標準税率は4%。
なお、新築で賃貸マンションを建てる場合は一戸(床面積が40~240m2)当たり、1,200万円まで控除となるため、ほぼ課税されないと言えます。

毎年かかる税金

●固定資産税
所有している土地と建物に課税される税金です。時価評価額に所定の割合をかけたものを収めます。
なお、賃貸マンションを建築した場合、一定の条件を満たせば、土地や建物の税額が軽減されるメリットがあります。

●都市計画税
いわゆる地方税のことで、固定資産税と同様に土地と建物に課税されます。
賃貸マンションを建築した場合、一定の条件を満たせば、土地の評価額が軽減されます。

●所得税・住民税
テナントビル経営、賃貸マンション経営により不動産所得が発生した場合、確定申告が必要となり、その際に所得税、住民税が課税されます。

●相続税について
不動産は現金や有価証券などと違い、固定資産台帳や路線価方式などによる評価額が課税対象となるため、実際には時価の1/2~1/3程度が課税対象。
またローンの残債務分の控除や賃貸の場合はさらに30%控除のメリットがあります。そのため、相続税対策としても不動産投資は有効です。

賃貸経営者が考慮しておくべき保険

続いて、保険に関して見ていきましょう。

一般住宅でもおなじみの「火災保険」や「地震保険」に加え、賃貸物件ならではの「施設賠償責任保険」があります。

火災保険

火災やその他の災害などによって建物や家財などに損害を生じた場合にその損害を補償することを目的とした保険です。
ただし地震により生じた損害には適用されないため、賃貸マンション経営の場合は、後述する地震保険への同時加入が望ましいと言えます。
火災保険の保険金額を決める際は、対象となる建物と同等のものを新たに建築必要な金額である「時価」に基づき、「時価限度額」または時価の80%以上まで契約しておくと安心です。

地震保険

近年起こった大地震の発生を機に、注目が高まっています。
対象は「家財」と「居住用建物」。補償額、居住用建物が5,000万円、家財が1,000万円を限度としています。
補償される損害の範囲は「全壊」で100%、半壊で50%、一部損壊で5%となります。
なお地震保険は、建設した年や建物の耐震等級に応じて割引が適応されます。一方、テナントビルの場合、原状では地震保険には加入できません。

施設賠償責任保険

あまり耳慣れない保険ですが、例えば建物の壁が剥落して入居者や通行人がケガを負ったなど、建物管理上の不備によって賠償責任が発生した際の損害を補償する保険になります。
保険会社によって火災保険の特約として契約することができたり、入居者によって建物内部が破損された場合などに補償が受けられるものなどがあります。