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物件購入の方法と流れについて

本ページでは、収益物件を購入する際に、知っておくべきポイントや、購入に関する手順などをご紹介していきたいと思います。

収益物件を購入、ポイントや手順とは

ではまず、収益物件によるビル経営というものを今一度、おさらいしておきましょう。その最大のメリットは、なんと言っても長期に渡って賃料収入が得られる期待がもてること。

また賃貸経営による不動産所得の場合は減価償却の対象となるため節税効果もあり、相続税の節税効果、さらには団体信用生命保険に加入することで、生命保険の代用にもなります。

その一方でリスクもあり、空室による賃料収入が得られない、建物の老朽化と修繕費の増大、火災などの災害といったものも。

ただし、こうしたリスクは、事前に適切な対応をしておくことで、回避したり軽減したりできるものでもあります。そうした点を前提として、収益物件を購入するポイントを見ていきましょう。

物件や不動産会社はどう探す?

専門の雑誌や新聞、インターネットなどで情報収集。その際には、物件の価格や規模、間取りなどの情報だけでなく、立地や周辺環境、商業エリアとしての特性、今後の発展性なども調べておくとよいでしょう。ちなみに、物件の立地エリアの地価動向は、国交省の「地価公示」や、都道府県の「地価調査」などで調べることができます。

購入候補の物件をある程度絞り込んだら、不動産業者に出向いて相談してみましょう。この時の対応は、不動産業者としての善し悪しを見分ける機会でもあります。誠実で親身に対応してくれるか、ノウハウや知識は豊富かなどを見極めましょう。

物件の内覧ではどこを見る?

書類などの情報だけでは分からない、建物の状態や周辺環境をしっかり確認すべきです。建物のひび割れなどがないかどうか、室内はリフォームが必要か、間取りの形状や動線などはどうか。加えて、近隣環境に競合となるビルや、賃貸人の入居に影響をうけそうな施設がないかなどのチェックすることも大切です。

資金計画や契約の手順は?

おおまかな資金目安から、より具体的に資金計画を練っていきます。自己資金と借入金の割合や、必要となる諸経費、さらには賃料の下落や空室率、修繕メンテナンス費用なども見据えた上で計画しておくべきです。

本契約に先立ち、物件の仮押さえとして「購入申込書」「買付証明書」などの用紙に署名・押印し、申込金(手付金)を支払う方式が一般的です。その上で、諸経費などを含む正式な購入価格の交渉をし、契約の日時や引き渡し日の設定など詰めていきます。

ローンの審査はどうする?

正式に物件購入の契約を結ぶ前に、金融機関のローン審査をパスしておかなければなりません。銀行や信用金庫、公的な金融機関で収益物件向けのローンを取り扱っているところなどを比較検討して選ぶとよいでしょう。

業者から「重要事項説明書」の説明を受け、権利関係や法令に関する事柄など確認します。疑問点や曖昧な点などをすべてクリアにした上で「不動産売買契約書」に記名・捺印をし、初回支払い金分を支払うことで、契約は完了となります。

引渡し後にすることは?

物件の登記や火災保険などの加入などが必要になります。また各種税金の納入にも備えておきましょう。もちろん、賃借人の募集など、賃貸経営の準備を不動産業者とともに行います。