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利回りの種類

利回りに関する知識や、利回りの種類と違い、ビル経営や不動産投資で考慮すべきポイントについて取りまとめていきたいと思います。

ビル経営や不動産投資に深く関わる「利回り」とは

ではまず、「利回り」とは何か?というお話しから。

「利回り○○%」という表記は、投資向け不動産物件の広告などで必ず目にします。

簡単にいえば、利回りとは投資した金額に対して利益をどれくらい回収できたかの割合のことを指します。

「高利回り」とはその回収率が高まっている状態のこと。逆に「低利回り」とは回収率が悪化している状態になります。

当然ながらビル経営や不動産投資において利益を上げていくには、利回りが高い方が有利となります。

利回りが7%~10%程度あることが利益を上げるための基準とされており、10%を超えるものは「高利回り」であると言えます。
ただし、この利回りには、注意すべき点があり、事前によくよく考慮しておかなければなりません。

「表面利回り」と「実質利回り」2つの利回りの違い

利回りには2つ種類があります。

「表面利回り」と「実質利回り」です。前者の方が計算上、高い数字となるため、不動産広告では客寄せ的に掲載されるケースが多くあります。
しかし、実際にビル経営や不動産投資で考慮しなければならないのは後者なのです。詳しく見ていきましょう。

表面利回り

単純利回り、グロス利回り、表面利回り、粗利回り、投資利回りなどとも呼ばれます。 
単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、諸経費などは計算に入れていません。
表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り

純利回り、ネット利回り、純収入利回り、総合還元利回り、キャップレートなどとも呼ばれます。
年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの経費を差し引いた額を、投資金額で割った数値になります。
実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

表面的な利回りに振り回されない

「表面利回り」はあくまで不動産業者が客寄せ的に使う数字であり、実際にビル経営や不動産投資を行う側には意味がないどころか、誤った判断を招く元凶であるとさえ言えます。

例えば地方など賃貸需要が元々低いエリアでは、表面利回りが20~30%と謳っている物件でも入居者が集まらず、実質利回りがその半分にも満たないといったケースが頻発しています。

逆に都心の好立地であれば表面利回りが小さくても、賃貸物件へのニーズの高さや物件自体の資産価値などで、利回りの低さを補っていくことができます。

繰り返しになりますが、ビル経営や不動産投資において、物件の収益力をより的確に表す数字は「実質利回り」となります。

決して表面利回りという「見せかけだけの数字」に惑わされないよう心がけてください。