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よい物件を見極めるには

本ページでは、収益物件の選び方において、その立地や建物の特性・設備などの善し悪しを見分けるポイントについてご紹介していきたいと思います。

収益物件の選び方、立地や設備の善し悪しとは? 

先刻ご承知のこととは思いますが、不動産投資や賃貸経営というものは大きな金額が動くものであり、失敗してしまうと大きな経済的ダメージを受けてしまいます。とりわけ、物件選びを誤ると、リカバリーは大変困難です。

それゆえに、収益物件選びの際は、様々な要素を熟慮した上で決定することが重要です。あえて言ってしまいますと、収益物件の衝動買いは、愚の骨頂です。

では、改めまして、収益物件の購入において重要な要素となる、立地と、建物の特性・設備に関するポイントを述べてまいります。

物件の立地

率直に言ってしまいますと、賃貸物件でも住居向けとオフィス店舗向けとでは、ニーズが異なります。東京都23区内を例にとりますと、住居向けの人気は「西高東低」で、葛飾や江戸川といった東部よりも、世田谷や杉並といった西部の方が人気や家賃相場が高くなる傾向があります。

一方、オフィスや店舗向けの場合、ニーズが最も高くなるのが千代田区、港区、中央区の都心3区。それらに次ぐのが、渋谷、新宿、品川、池袋といったエリアになるようです。

ただし、これらのエリアであったとしても、マイナス評価をされてしまう立地というものがあります。例えばいつも混雑している路地の中にあったり、雑居ビルの密集地、あるいは周囲に消費者金融や風俗店、墓地などがあるといった場合などです。

しかし、幹線道路に面していたり、公園や並木通りがあるといった場合はプラス評価につながります。

建物の特性・設備

様々な業種に幅広く対応できる室内空間は、ポイントが高いと言えます。例えばOA機器の配線・配置がしやすい二重床や、無柱設計などは、入居者が自由にレイアウトできるのでプラス評価になります。また出入口が複数ある、仕切り部屋が設けやすいといった点も然りです。

一方、物件によって差が生まれやすいのは、実は共用部分なのです。例えばエレベーター。そこそこ規模の大きなビルなのに、それに見合った機数が備わっていないといったケースは、しばしば見かけます。

エレベーターホールや廊下なども、ビルの規模に見合ったスペースが確保されているかどうかも重要なチェックポイントです。

そして、もっとも差が出やすいのが、トイレや洗面所、給湯室といった水周り。さすがに最近はあまり見かけませんが、古い建物の場合、トイレが男女共用という場合もありえます。便器や洗面台、給湯設備があまりにも旧式といった場合などには、それらの入れ替えやリフォームも視野に入れるべきです。